今年上半年，上海、北京等一线城市的二手房网签创下近年新高，但与此同时，全国层面的销售面积与开发投资却仍在面临两位数的下滑。

一边是真实市场里的冷热分化，一边是舆论场里的普遍悲观，这可能是今年楼市最真实的写照。割裂的数据，也让许多购房者陷入了“怕买贵、又怕错过”的纠结中。  

随着中国房地产黄金20年的落幕，当下的楼市供求关系、房企决策逻辑以及房子的底层属性都在发生根本性的转变。在这场由市场自发调节的“寻底”进程中，传统的买房经验似乎正在失灵。租售比、挂牌量、去化周期，到底哪一个指标才是判断房价见底的黄金钥匙？在告别了闭眼买房的时代后，普通家庭选房、算账的财务逻辑又该如何重构？  

本期节目，我们邀请到了中欧基金权益研究部专注房地产研究的研究员毕钰坤，以及来自一家开发商大区投资部的负责人Ryan，跳出碎片化的新闻和情绪式的判断，一起捋一捋当下楼市的现状、判断底部的方法以及新周期下的选房逻辑。  

无论你是正在观望纠结的买房人，还是在重新规划家庭资产的理财者，这期「火热」楼市中的「清醒」指南，都值得静下心来听一听。

聊天的人

毕钰坤，中欧基金权益研究部研究员

Ryan. A，某房地产开发商大区投资部负责人

偌馨，特邀主持人

时间轴

Part 1：上半年数据出炉，如何理解当下楼市的割裂感？

00:19 舆论悲观VS销售回暖，如何看待年中数据出炉后的割裂感？

02:43 2021年见顶后的趋势：城市与板块“缩圈”，开发商扎堆拥挤在豪宅赛道

04:47 另一个分析视角：二手房在量、价表现上明显跑赢新房

07:14 所谓的“小阳春”并非新需求暴增，而是前期积压需求的阶段性释放

08:00 关注二手房自发调节的过程：没有政策刺激的低总价盘正在企稳放量

09:45房企在不同城市拿地信心分化

12:43决策逻辑由“多赚钱”变为“绝不能亏钱”

14:57 当成本不再决定价格，产品力反而提高  

Part 2：判断房价见底要看哪几个关键指标

15:46怕买贵又怕错过，如何预测和判断楼市底部？

17:10 “猜底”和“逃顶”，都是一门艺术

18:11相比新房，二手房市场的信号往往更灵敏

19:15 真实的挂牌量变化与成交周期，是最直观反映市场供求底色的风向标

21:01 “稳定增值”的思维惯性已被打破，房子正全面回归自住与生活属性

23:19 辩证看待“租售比”，注意租金数据中存在的“结构性欺骗”

27:47人口变化对房价是慢变量，但对学区和租金往往是快变量

28:46 专业机构眼里的“去化周期”：如何通过狭义和广义库存来防范城市的潜在卖压？

Part 3：回归居住本质后，新周期下的选房思维与财务安全线

33:19 买什么？现在买房逻辑与十年前相比最大的变化在哪里？

33:32 赛道分化：新房提供好产品，二手房提供高性价比

37:03 时代变了，好房子从“户型”回归“硬件配置”本身

37:43 隐形与显性硬件内卷：地库人车分流、建筑外立面材质、以及垂直景观园林投入

40:30 房地产的终局与下半场：“卷”品牌口碑、物业管理和后期养护

42:38 5-10年后什么样的房子更保值？

45:21 普通家庭买房的安全边际：让月供与可承受的租金大致匹配

46:43允许自己没买在最低点，选择满意比买得最便宜更重要

- 中欧基金出品，特别鸣谢长波工作室 -

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