两个月没更新：从侧田的歌聊回节目

开场播放侧田《美丽之最》，两位主播解释六七月停更原因：六月忙于六三零节点客户成交，七月各自旅游与团建。顺带聊到港粤老歌手在大湾区与香港本地市场的差异。

温故知新：500万奥体四房，网友怎么选

回应上期留下的提问——大观路与黄埔通勤、预算500万、要四房与好学位的家庭。读出多位小宇宙听众的详细方案：城园湖径、保利天惠、奶厂龙湖、半山溪谷，并逐一点评优缺点，强调团队卖的是解决方案而非标准答案。

邮件解答：荔湾两房要不要卖，换到哪里

一位国企双职工家庭来信：富力广场两房买入300万现价240万，孩子2027年读小学，预算500万要学位改善。主播建议立刻卖掉旧房，排除东风西老破大，优先盯金众西关海，备选金茂锦堂与芳村花地湾新房，并给出国庆后到春节前的时间窗口。

上半年新房：450个盘只有6个真涨价

统计口径显示新房成交面积同比微增、均价涨约4%，但伊森统计450个新盘后指出真正涨价的仅6个，且多为豪宅，宏观数据被高价盘拉高。

涨价逻辑变了：从地段到供需比

以万博与金湖一号、云翠、海运为例，主播提出2026年新房涨跌看周边一到三公里供需比，购房心态从投资转向消费，供应稀缺加本地需求才是卖爆的原因。

上半年二手：仅不到5%的房源在修复

二手价格同比降5%到6%、环比涨2.6%，挂牌约14万套同比减7.3%。珠江新城5公里内中档以上房源涨5%到10%，但广州超六成存量房是30年以上无电梯房，越秀去化周期43个月。

下半年展望：马场、怡德公馆与海珠TOD

判断马场项目大概率2027年入市；金融城怡德公馆只有4条梯腿条件好，做大面积会难卖，100平方米紧凑四房更合适；海珠客运站TOD电竞地块8月28日拍地，建议参考琶洲TOD二手主力成交段做140与200平方米。

土拍溢价与刚需二手化的长期趋势

土拍出现20%到30%真实溢价，开发商被迫往高溢价产品走，80到90平方米三房两卫将逐步绝版（旧改除外），市场演变为二手刚需化、新房改善化豪宅化。

收尾：关注自身需求与评论区互动

主播强调房住不炒年代应关注自身需求，用汽车消费类比买房心态，并抛出互动话题：2026上半年哪个楼盘最夯、哪个最拉，预告九月再见。