2015年至2021年间，生命科学行业经历了有史以来最长的牛市，尤其是全球新冠肺炎疫情期间，大量资金涌入生物制药行业。资本的涌入催生了空前的建设热情。据悉，马萨诸塞州生命科学房地产从2015年的2150万平方英尺扩张到2021年的4000万平方英尺，到2023年超过6000万平方英尺。

传统上，波士顿的园区开发商遵循一条铁律：等到预租率达到约50%才开始下一阶段建设，以此规避投机风险，但五年前的那场资本热情“欺骗”了他们。过度投资浪潮导致他们在行业历史上首次开始了纯粹投机的新建设。潮水退去后，留下的是一栋栋找不到租户的大楼。

林肯房地产公司2025年实验室市场报告显示，2025年全年，大波士顿地区实验室租赁成交量创下历史新低，不足20万平方英尺。在库存过剩的背景下，新开发项目启动量及在建房源面积继续下降。

更让人不安的现象，发生在空荡荡的大楼外。投资缩减、企业收缩、裁员潮涌、求职者举步维艰.....这些正让波士顿的生物技术行业风雨飘摇。

资金端的寒意最为直接。2025年上半年，马萨诸塞州生物制药企业获得的风险投资仅27.5亿美元，同比下降17.1%，为2017年以来最低。更值得关注的是资金分配结构的严重失衡：全部融资中超过50%的金额集中在仅10笔交易中，大量早期初创企业面临融资困境。

与此同时，就业市场也在经历前所未有的收缩。

据悉，马萨诸塞州约6.5万个生物技术研发岗位，在经历多年强劲增长后于2024年首次出现下滑，其中波士顿地区生物科技企业裁员人数估计超过5000人。2025年马萨诸塞州生物制药就业人数缩减3.1%，减少约3600个岗位。

实验室空置率飙升，表面是房地产的供过于求，实质也是波士顿生物医药创新生态正在经历一次“系统性收缩”，资金端、人才端、需求端同时收紧。

不过有业内人士认为，当前空置率是市场回归健康的一部分，而不是波士顿作为生物技术重镇地位的终结。

不只波士顿，当前整个美国实验室房地产市场增长也几乎完全放缓。仲量联行（JLL）发布的《2025生命科学房地产展望及产业集群分析》显示，2021年以来，美国实验室租赁市场平均每年下降8% ，而风险投资额平均每年下降12%。

据分析，人工智能浪潮、中国市场崛起正进一步重构美国生命科学实验室的市场发展。

一方面，自动化与人工智能新技术，正彻底改变科学家对实验流程的认知，研发人员所需的空间面积和空间形态都在变化。人工智能生物技术公司租赁的办公空间比传统生物技术公司的基准水平低约三分之一。

另一方面，全球竞争格局正在发生深刻变化，美国生物技术公司的市场份额同期下降幅度与中国生物技术公司的增长幅度相当。

就在9月底，10 展望大楼终于迎来一个好消息，血液癌症生物技术公司宣布将于10月迁入该大楼的新实验室和办公空间。而未来值得追问的是，波士顿眼下的寒冬，还会持续多久？

当全球生物创新曾经的“心脏腹地”悄悄收缩，正在大兴土木的国内产业园，是否也该多一分警醒？请您明天接着收听。