将视角拉回中国，“成为下一个波士顿”曾是许多地方的建设愿景。如今，当波士顿自身的繁荣浪潮“梦碎”，无疑给中国遍地开花的生物医药园区，敲响了一记警钟。

当前，各地争相建设生物医药园区，几乎各大城市都在打造自己的“生物医药高地”。在一项针对全国291个城市“十五五”规划的调研显示，201个城市将生物医药纳入产业布局方向。

然而在浪潮下，中国生物医药园区的“过度建设”隐忧，却早已不是新鲜话题。

据房地产公司戴德梁行统计，2024年全国产业园平均空置率已达62.8%，五年内激增27%，细分到医药板块产业园的空置率已超过50%。

更值得关注的是，即便是曾经的标杆项目也未能幸免。有媒体报道，曾经“一房难求”的国内头部生物医药产业园，如今四期、五期入驻率跌到五成，陷入“空楼招租”的尴尬。二三线城市的“鬼城“则更加触目惊心，济南高新区的扁鹊康养生态谷，2024年7月开园时豪言“两年引进50家企业”，结果仅2家入驻。

可以说，生物医药园区陷入“建得越多，空得越多”的怪圈，园区空置率一路走高。热门赛道的隐忧往往更大。近两年，深圳光明、郑州航空港、常州高新区等地竞相斥资数亿至十几亿元，布局CGT产业园与CDMO平台。但与此同时，全球CGT CDMO龙头关闭比利时工厂，全球CDMO龙头因订单不足关停广州知识城工厂，国内头部企业也有所收缩、出清。

不过，波士顿的过度建设，是开发商在牛市的“资本投机”，叠加需求端收紧；而中国的园区过剩，更多是地方招商引资竞赛下的衍生问题。

有业内人士分析，园区运营往往采取“先建后招”模式，先把标准化厂房和办公楼建起来，再来想招什么企业。这种逻辑在制造业或许行得通，但在生物医药领域，却可能从一开始就错位。

对于Biotech而言，“场地”只是企业发展中的一小环。许多Biotech走的是“轻资产、重研发”路线，从人才到资本，从CRO/CDMO配套到临床资源，从中试平台到供应链，每一项或许都比物理空间更关乎生死。因此，产业园区的核心是“产业”，而非单纯的“园区”，其本质是为了给企业发展提供适配的空间、配套和服务，最终形成产业集聚效应。而不少地方并无生物医药的发展基因，往往空有园区，没有“产业”。楼建起来了，但人才不来、资本不聚、临床资源不匹配，最终的结果是成为“空城”。

值得肯定的是，越来越多园区已经意识到这一点，开始向全链条产业生态、优势资源对接、配套基础设施转型，往兼具产业厚度、政策力度与成本优势的方向建设。从单纯提供空间，转向提供研发平台、中试基地、临床转化和资本对接，园区的竞争正在从“谁建得快”转向“谁更懂产业”。

但“过度建设”的教训，仍值得警惕。波士顿的空楼是一面镜子，照出的是资本周期与建设周期的错位；而当国内各地争相把生物医药写进规划时，或许更需要先问一句：这里究竟有没有让Biotech活下去、长出来的土壤？