从武钢到深圳：两万块钱与楼道里的落脚处

回顾上期进度，许家印1992年带着两万多存款南下深圳。主播用九十年代深圳与内地的物价差、可口可乐十八块一听等细节，说明这笔钱的分量。他先借住朋友家楼道，解决住宿问题。

五十页简历与三个月升职

许家印写了五十多页简历，投了一个多月无人问津，压缩到两页后进入中达贸易。入职三个月做成十万利润的生意，升任办公室主任——节目解释这相当于区域分公司负责人，而非体制内的闲职。

钢材贸易与主动请缨去广州

在深圳工地看到钢筋，许家印建议做钢材贸易，1993年全达公司成立，他任总经理并贷到两千万。1994年老板想派他去长春，他拒绝，主动请缨赴广州做房地产。

不是眼光，是遍地都是正确答案

节目反驳“许家印有先见之明”的说法：1992至1993年深圳最火的就是股票和房子，股票认购表引发群体性事件，深圳房价从一千多涨到四千，广州两年从一千八涨到七千五百六十八。

五个人一辆车与天崩开局

许家印带着出纳、司机、业务员、勤杂工和一千五百万贷款余额到广州，此时十六条调控措施已让楼市转向。他没经验、没资源、资金有限，且钢铁退路也被堵死，只能一条道走到黑。

珠岛花园：小户型与六个当年

租城中村民房办公、另租酒店套房谈生意。接手珠岛花园后调研发现八成是大户型，遂做小户型低价格，一年跑完一百零八个公章，开盘半天售罄，创下六个当年的纪录。

离开中达，恒大诞生

珠岛花园为母公司创造巨额利润但工资未跟上，许家印1996年已成立凯龙公司，1997年辞职后更名恒大实业。节目对“年薪二十万就不创业”的说法持保留态度。

金碧花园：五百万首付撬动一个项目

恒大看中污染严重、无人问津的农药厂地块，分期买入，首期首付五百万靠贷款六百万解决，施工款先欠着。1997年6月动工、8月预售，建完一层就开卖，半天回款八千万，高杠杆高周转模式由此定型。

三个待解的疑问

节目提出三个问题：宪法不许卖地，开发商的地从哪来；广州房价下跌时许家印的小户型为何售罄、别人为何都做大户型；金融十六条压制后房价为何还能起来。

1987年深圳土地第一槌与修宪

详述1987年12月1日深圳会堂的土地拍卖：H409-4地块、起拍两百万、成交五百二十五万，中央领导与十七位市长在场。深圳因财政困局冒险，霍英东一句“钱可以从这个里面来”点破，梁振英建议先修法。1988年4月宪法修改，土地使用权可依法转让。

行政划拨为何长期是主流

计划经济下国家给企业免费拨地、给工人分房，逻辑自洽。市场化后关系变了，但土地收费缺乏全国性法律支持，协议出让与批条子更符合地方与企业利益。1987至1999年深圳拍卖仅七宗，协议出让三千二百七十三宗。

谁在买七千五一平米的房子

1993年广州人均可支配收入仅五千二百六十一元，买大户型的是先富商人与香港买家。普通人的住房靠单位分房，而单位盖房既缺钱也缺动力，人均居住面积仅七点五平米，住房极度紧张。

九十年代：并轨期与保八

九十年代是计划经济向市场经济过渡的混行期，GDP从1980年四千五百多亿涨到1993年三万五千亿。1997年亚洲金融危机后出口受挫，1998年提出保八，核心是保就业。

分税制改革如何把土地推上桌面

财政包干制导致中央收入占比下降，中央甚至要向地方借钱。1994年分税制按税种划分中央税、地方税与共享税，增值税中央拿七成五。地方事权未减，中央把土地出让收入留给地方，土地与房地产从此成为地方财政的核心。

1998年房改：房地产成为新增长点

亚洲金融危机下人民币不贬值，出口受损，只剩消费与投资。1998年房改停止单位分房，推出公积金、住房贷款、经济适用房，文件明确提出促进住宅业成为新的经济增长点。

许老板的每一步都是普通人的最优解

广州楼市从1993年顶点跌到2003年不足四千，2004年才回升。节目总结：许家印未必看透时代，只是每一步都选了当时的最优解，其高杠杆高周转恰好与高增长年代共振，并预告下期讲他如何逐渐黑化。