房地产市场正在经历一场全球性的“大洗牌”。

疫情后的超宽松政策曾点燃住房狂潮，随后通胀、加息与融资成本飙升，让全球楼市从“资产避风港”进入“高成本、高分化”的新阶段。房价并未普遍暴跌，但住房可负担性持续恶化：越来越多城市出现房价与收入、租金脱节的现象。

《瑞银全球房地产泡沫指数2025》提供了一张观察全球住房风险的“地图”。报告通过房价收入比、房价租金比、信贷扩张、建设活动以及城市房价相对水平五大指标，识别不同城市房地产市场的失衡程度，但并不预测泡沫何时破裂。

最新结果显示，全球平均房地产泡沫风险已连续第三年下降，但城市之间的分化正在加剧。迈阿密成为全球泡沫风险最高城市，其房价租金比甚至超过2006年房地产泡沫时期水平；东京和苏黎世紧随其后，其中苏黎世购买一套同等面积公寓所需资金，相当于43年的租金收入。

然而，泡沫并不意味着必然下跌。东京的上涨背后有国际人口流入、海外投资和核心区域供给稀缺；迪拜则凭借人口增长和资本涌入快速升温。与此同时，香港、多伦多等市场因房价回调和政策收紧，风险明显下降。

更值得关注的是，未来房地产的胜负手可能不只是利率，而是人口、资本与城市竞争力。住房供应不足、国际人才流入和产业集聚，正在重新塑造全球城市价值版图。房地产进入的不是简单的涨跌周期，而是一场关于城市韧性与长期吸引力的竞争。

当房价越来越远离普通人的收入，当全球资本重新寻找安全资产，哪些城市还能穿越周期？答案或许藏在下一轮人口流动、产业升级和城市治理之中。